Check list Contrat de location de bureaux

Check list Contrat de location de bureaux

Nature et durée du contrat de location

Définir la durée du contrat et la possession des locaux par le locataires
Le contrat sera-t-il un contrat net?
Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Compétitivité
Les restrictions sont-elles raisonnables?
Quels sont les droits du locataire en cas de violation d'une convention restrictive réduisant du contrat de location pour le locataire ?

L'espace
Quelle est la surface louable et exploitable?
Le loyer est-il basé sur la surface exploitable ou louable ?
Vérifier le nombre de mètre carré mis à disposition par le propriétaire ?

Les utilisations permises des locaux
Quelles utilisations des locaux sont permises?
La clause de l'utilisation permise est-elle suffisamment large pour répondre aux évolutions possibles de l'activité commerciale ?
La clause de l'utilisation permise est-elle suffisamment large pour autoriser les transferts ou sous-locations potentiels
La clause d'utilisation inclut-elle la mention “à toutes fins légales“
Les utilisations peuvent-elles être modifiées avec le consentement du propriétaire, lequel consentement ne peut être refusé ni reporté sans raison ?

Durée initiale du contrat de location
Quelle est la date de début du contrat de location ?
Qu'adviendra-t-il si l'espace n'est pas prêt à la date du début du contrat ? Y aura-t-il des abattements du loyers, des dommages monétaires, un droit de résilier le contrat autres mesures spécifiques ?

Quelle est la date de fin du contrat de location
Le propriétaire a-t-il le droit de mettre fin au contrat plus tôt sans raison ?
Le locataire a-t-il le droit de mettre fin au contrat plus tôt avec paiement d'une pénalité ?

Les loyers
Quelle est la base du loyer pour la durée initiale?
Quelles sont les clauses d'augmentation du loyer?
Prévoir si l'augmentation sera liée à une augmentation effective de l'
Y aura-t-il des augmentations liées au coût de la vie?
Y a-t-il un seuil pour toute augmentation de loyer ?
Y a-t-il une période de grâce raisonnable et une notification écrite avant que des frais de retard ne soit imposé ?

Entretien et frais de fonctionnement
Quelle contribution le locataire doit-il apporter quant aux frais d'entretien, de ventilation, de chauffage, de climatisation et autre frais de fonctionnement du bâtiment ?
Y a-t-il un seuil?
Les montants peuvent-ils augmenter d'une année à l'autre

Impôt foncier et autres taxes:
Le locataire devra-t-il payer une partie de l'impôt immobilier ?
Les augmentations peuvent-elles être autorisés d'une année à l'autre?
Y a-t-il un seuil dans l'augmentation de l'impôt?
Le locataire devra-t-il payer les augmentations de taxe résultant de la vente du bâtiment ?
Y a-t-il une disposition spéciale ou exception sur le paiement des dites dépenses?
Quelle est la date d'échéance des paiements?
Quel rapport détaillé le propriétaire devra-t-il fournir au locataire pour justifier les dépenses effectuées ?
Quels droits d'audit le locataire a-t-il pour passer en revue les livres et enregistrements du propriétaire ?
Y a-t-il des dispositions spéciales pour les services de week-end et de jour férié? Quels sont les frais ?
Le locataire a-t-il un recours en cas d'interruption de service?

Des améliorations par le locataire
Quelles améliorations devront être faits par le locataire?
Quels en seront les coûts?
Quel temps devront prendre les améliorations à faire par le locataire?
Le locataire devra-t-il contribuer aux frais d'amélioration?
Le locataire aura-t-il besoin de l'approbation du propriétaire pour les améliorations si oui lesquels ?
Quels permis seront nécessaires?
Le propriétaire ou le locataire aura-t-il droit de propriété sur une amélioration ?

Des réparations et remplacements
Quelle sera la responsabilité du locataire quant aux réparations ou remplacements?
A la fin de la location, le locataire aura-t-il obligation de retourner les locaux dans la même condition qu'au début de la location avec exclusion (1) des usures ordinaires, (2) des dommages liés à une incendie ou autre incident inévitable, et (3) des changements autorisés entre-temps par le propriétaire ?

Des utilités (eau, électricité, gaz)
La fourniture sera-t-elle directe ou mesuré individuellement?
Quelle est la méthode de paiement du comptage?

Transfert et sous-location
L'approbation écrite du propriétaire est-elle requise?
Quelle est la norme d'approbation ? Discrétion absolue ? Approbation raisonnable ?
Le propriétaire aura-t-il le droit de mettre fin au contrat si on lui notifie un transfert ou sous-location ?
Si le transfert ou la sous-location est à un prix supérieur au prix du loyer de base, qui gardera l'excédant ?
Le contrat de location peut-il être transféré à des filiales du locataire sans approbation du propriétaire ?
Le propriétaire peut-il mettre fin au contrat de location si la valeur boursière du locataire change ?

De la Subordination et de la soumission
Quelles sont les garanties actuelles et futures?
La signature d'un engagement de subordination est-elle nécessaire ?
Le locataire devra-t-il s'engager à se soumettre au successeur du propriétaire ?

De la destruction
Y a-t-il un droit du locataire d'annuler le contrat en cas de destruction ?
Quelle est l'obligation de reconstruire du propriétaire ?
Quelle sera la part du locataire des indemnités d'assurance?

De l'indemnité et la renonciation
Les indemnisations seront-t-elles mutuelles ou de la part du locataire seul?
Les renonciations seront-t-elles mutuelles ou de la part du locataire seul?
Y a-t-il une renonciation de subrogation?
La responsabilité du propriétaire est-elle limitée à son intérêt dans la propriété ?

Des violations et défauts
Le locataire dispose-t-il d'une période de réparation après notification d'une violation du contrat?
Quelles sont les mesures en cas de violation?

Des garanties par le propriétaire
Services de première classe?
Sécurité du bâtiment ?
Droit de propriété sur le bâtiment?

Option de renouvellement

Le locataire a-t-il le droit de renouveler le contrat de location?
Quelle est la durée du droit de renouvellement ?
Quel est le délai d'exercice du droit de renouvellement avant la fin du contrat ?
Comment le loyer est-il déterminé pour le renouvellement ?

Du droit de premier refus ou de première offre pour tout espace supplémentaire
Quelle est l'étendue du droit de premier refus ou de première offre ?
Comment le loyer est-il déterminé ?
De quel délai le locataire dispose-t-il pour exercer ledit droit?

Du dépôt de caution
Quel est le montant? Peut-elle est une lettre de crédit?
Y a-t-il un intérêt sur le dépôt de caution ?
Le contrat de location prévoit-il le retour de la caution après une certaine après la fin du contrat de location?

De la garantie
Une garantie personnelle est-elle requise?
Quand la garantie prendra-t-elle fin?

Des hypothèques
Existe-t-il des hypothèques qui pourraient affecter les droits du locataire en cas forclusion par exemple ?

Du loyer gratuit
Le propriétaire donnera-t-il une période de location gratuite
Dans quel cas devra-t-il est remboursé (par exemple, violation de contrat)?

De la conformité avec la loi
Le propriétaire a-t-il garantit que les locaux sont en conformité avec la loi applicable?
Si le locataire est obligé de se conformer à la loi applicable, cette obligation exclut-t-elle les questions qui seraient beaucoup plus de la responsabilité du propriétaire (par exemple, problèmes d'accès ou incapacité d'accès aux handicapés) ?
Le propriétaire sera-t-il oblige de se conformer à la loi applicable dans le limite de contrôle du bâtiment ?

De l'assurance
Quel type d'assurance le locataire devra-t-il contracter?
Quel type d'assurance le propriétaire devra-t-il contracter?
L'agent d'assurance du locataire a-t-il lu les conditions d'assurance contenues dans le contrat ?

Des règles et règlements du bâtiment
Existe-t-il des règles ou règlements spécifiques?
Les règles peuvent-elles changer sans l'approbation du locataire ?
Le propriétaire devra-t-il appliquer les règles et règlements aux autres locataires?
Y a-t-il une règle qui soit incompatible avec les activités envisagées par le locataire ?

Des droits d'entrée
Sauf en cas d'urgence, quelle notification devra être donnée au avant l'entrée du locataire dans le locaux ?
Y a-t-il des restrictions sur les interférences du propriétaire dans les affaires du locataire, par exemple lorsqu'il montre les locaux aux acheteurs, prêteurs ou futurs locataires ?

Des signes
Quels signes le locataire est-il autorisé à mettre sur ou au sujet de bâtiment et des locaux?

Du Parking
Quelle surface de parking sera mise à la disposition du locataire? A quel prix?

De la sous-location
Le locataire peut-il sous-louer la propriétaire ou transférer le contrat de location?
Quels sont les préalables à sous-location par le locataire ?

De la lettre de mission
Les espaces sont rarement loués par les locations sur le base ''tel quel'' que le bâtiment soit neuf ou non. La vérification des locaux par rapport aux spécifications mutuelles est effectuée par lettre de mission, un contrat entre le locataire et le propriétaire décrivant ce qui doit être construit, qui prend en charge les frais, le délai de réalisation, qui sera responsable des retards et surcoût et autre.

Du lotissement
Quel lotissement s'applique au bâtiment et convient-il à l'utilisation envisagée par le locataire?
Y a-t-il des conventions ou restrictions sur la propriétaire ? Des arrangements ?
Quels accès le locataire doit-il avoir sur la propriétaire adjacente pour pleinement utiliser la propriété louée?

CHECKLIST

CLAUSES DE CONTRAT IMMOBILIER
La présente check-list prend en compte certaines questions qui apparaissent lorsque vous êtes entrain de négocier un contrat immobilier. Dès que vous l'aurez parcouru, vous serez à même de comprendre ce que vous devez rechercher dans tout contrat immobilier. Bien évidemment, avant de signer tout document juridique, assurez-vous de ce que votre avocat l'a révisé.

CONDITIONS DE FINANCEMENT DE L'ACHETEUR
Le présent contrat est conditionné par l'obtention par l'acheteur d'un financement adéquat en vue de la conclusion de l'achat à des conditions acceptables pour l'acheteur.

Le présent contrat est conditionné par la notification de l'acheteur au vendeur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que l'acheteur a trouvé le financement adéquate pour conclure l'achat à des conditions acceptables pour l'acheteur ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction.

CONDITION D'INSPECTION PAR L'ACHETEUR
Le présent contrat est conditionné par la notification de l'acheteur au vendeur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que l'acheteur a obtenu un rapport d'inspection satisfaisant pour l'acheteur d'une personne choisi par l'acheteur quant à l'état des bâtiments se trouvant sur la propriété concernée; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction.

CONDITION DE LA VENTE DE LA MAISON DE L'ACHETEUR
Le présent contrat est conditionné par la notification de l'acheteur au vendeur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que l'acheteur a conclu un contrat valable pour la vente de la propriété de l'acheteur située à [ADRESSE] ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction. Bien que le contrat soit sujet à la présente condition, le vendeur peut continuer de faire la publicité pour la vente de la propriété concernée et peut demander par écrit à l'acheteur de lui adresser une renonciation écrite de la présent condition au plus tard deux jours après la date de réception de la notification ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction

CONDITION NON SPECIFIEE PAR L'ACHETEUR
Le présent contrat est conditionné par la notification de l'acheteur au vendeur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que [DECRIRE LA CONDITION A REMPLIR] ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction

CONDITION RELATIVE A L'ACHAT D'UNE MAISON PAR LE VENDEUR
Le présent contrat est conditionné par la notification du vendeur à l'acheteur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que le vendeur a conclu un contrat valable pour l'achat d'une autre maison ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectuée par l'acheteur sans intérêt ni déduction.

CONDITION NON SPECIFIEE PAR L'ACHETEUR
Le présent contrat est conditionné par la notification du vendeur à l'acheteur par écrit au plus tard [NOMBRE] jours après la date de signature du présent contrat de ce que [DECRIRE LA CONDITION A REMPLIR] ; en absence d'une telle notification, le présent contrat sera automatique nul et de nul effet et le vendeur devra immédiatement retourner tout dépôt d'avance ou de caution effectué par l'acheteur sans intérêt ni déduction

DE LA REPRISE DE L'HYPOTHEQUE PAR LE VENDEUR
Le vendeur s'engage à reprendre un [PREMIERE, SECONDE, ETC] hypothèque comme part du prix d'achat payable à la conclusion pour le montant principal de [MONTANT] frappé d'une taux d'intérêt annuel de [%] calculé de façon semestrielle et non par avance et amortissable sur [NOMBRE] ans pour une durée effective de [NOMBRE] ans, remboursable en paiements mensuels séparés du principal et d'un intérêt de [MONTANT]. La reprise de l'hypothèque sera payable par avance entièrement à tout moment ou de temps sans pénalité ni bonus

DE L'ETUDE PAR LE VENDEUR
Le vendeur devra fournir à l'acheteur une étude à jour de la propriété concerné, montrant ses limites avec les propriétés voisines ainsi que la situation de tout bâtiment ou autre structure se trouvant sur ladite propriété et en relation avec les délimitations, laquelle étude sera effectuée par un expert qualifié et acceptable par l'hypothécaire de l'acheteur dans un délai raisonnable avant la conclusion de la transaction.

DE LA GARANTIE DISSOCIABLE DES TRAVAUX A FAIRE
Le vendeur s'engage à effectuer les travaux décrits dans l'Annexe A avant la conclusion de la transaction. Ceci est une condition de la conclusion par l'acheteur, mais la décision de l'acheteur, la présente condition peut servir de garantie dissociable restant valable et permettant à l'acheteur de poursuivre le vendeur pour dommages et intérêt pour violation de contrat.

DE L'OPTION DE RENOUVELLEMENT
Le [VENDEUR/ACHETEUR] a la possibilité de mettre, laquelle option peut être exercée par notification écrite adressée à [VENDEUR/ACHETEUR] au moins cinq jours ouvrables avant la date de conclusion prévue pour de prolonger la date de conclusion mais pas pour plus de [NOMBRE] ans.